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如果开发商这样检视供应链,疫情结束一定会更从容!

2020-2-19 14:26:25??????点击:

近期,多地发布再延期复工通知!太原要求全市新建项目和节前停工的在建项目不得在3月1日晚24时前开工、复工;

郑州要求房地产等建设工程3月16日复工;

杭州市余杭区要求全区建筑企业、建设工地原则上不早于2月29日24时开复工。

还有一些城市则根据疫情发展情况决定复工时间,诸如东莞、合肥、吕梁、聊城、宜昌等。

……

受到各地复工时间的不同步以及各地疫情的差异,房地产项目开发将会面临“用工荒”和“材料短缺”的问题。我们可以预见,在疫情结束后,房企供应链的质量直接关乎房企复工后绝地反击力度,这也将考验房地产企业自我修复的能力。

在这样的局面之下,房地产企业必须要结合各地复工时间、上下游供应商所在地的复工时间、项目进度节点计划进行供应商资源的盘点。地产采购人需要从以下三个层面重视供应链的质量,确保应对疫情后的项目进度需求。

一、盘点供应商资源,及时查漏补缺

在没有遇到这类黑天鹅事件时,项目开发按照计划如期正常进行,但目前项目开发计划由不得开发决定,这个里边所牵涉需要协调的影响因素非常多。

从各地住房城乡部发文来看,对于此次疫情造成的延期作为不可抗力,应合理顺延工期。也就是说,施工总包方不承担因为延期所造成的责任。

换句话说,甲方要承担此次因为项目延期而赶工期的费用支出。面对赶工期,开发商必须要重新梳理项目开发计划。抛开政府规定的开工时间之外,开发商要结合施工方的施工计划以及自身的采购进度计划,共同编制项目可执行的运营计划。而刷新后的施工进度,需要盘点现有供应商资源,才能推进落实。

基于项目进度的需求层面,从两个视角来划分:

1、 保交付:从外立面、精装修、园林、消防、机电安装等角度盘点供应商资源的厚度及供货能力。

2、 保预售:从主体工程角度,评估钢厂、搅拌站、劳务方、防水、管材管件等供应商资源的服务能力。

对于这两类的供应商,在选择时应该有所偏好。

其中,保预售的合作供应商单位相对量少,关注点主要在于施工劳务,所以督促施工单位做好劳务储备即可。

相对而言,保交付涉及到的供应商资源众多,更要去逐一的落实供货计划。对于产品稳定性不强、交货工期存在风险、原材料储备不足的供应商企业,要确立应急预案,提前储备相关的供应商企业。

在选择供应商时,要考察供应商的原材料储备量、生产供应能力以及优势产品线。比如,宇画作为外墙仿石涂料品牌,在春节前夕,已做大量原材料储备。现有原材料,可供应多彩涂料涂装面积120万平米;喷涂真石漆90万平米;批刮型真石漆70万平米;常规产品原料储备在100万平米以上。

不同企业产品线优势差异明显,据了解,从接单次日算起,宇画多彩仿石涂料能够保证4个工作日交货,相比行业常规的7-10天交货期,有明显优势。宇画3条已投产多彩涂料生产线,日产供应量37000-40000平米;二是在宇画高端仿石涂料产品行业的生产经验和质量把控能力,可以做到出货产品批次稳定性可达100%。

二、评估集采供应商的材料供应履约能力

针对疫情的爆发,《地产采购内参》也随机采访了一些地产采购人员。他们表示,由于是集采,受到的影响相对较少。

其实,大型的供应商此时也会面临左右为难的局面。一是原材料的储备会存在紧张局面;二是大多数的工人还没有返回工厂。

地产采购内参》认为,对于大型供应商而言,到底优先服务谁,这是一道难做的选择题。集采,在这个时候发挥的作用恰恰有限。对于甲方而言,也只能通过协商沟通交货日期,落实双方的合作。在这一点上,就要看甲方对于供应商的管控力以及跟进的细致程度。

所以,对于采购而言,同样需要对集采供应商进行评估。从集采层面到具体的项目合作上,不排除会出现临时更换品牌或者本地化的就近采购确保项目的施工进度。

其实,非常时期可以采取非常采购举措。教条主义,必定会阻碍项目的快速交付。上海宇画实业发展有限公司CEO阎明珍表示,对于一些管理规范并且有一定基础沉淀的中小型生产企业,在非常时期,无论是产能、出货效率、产品质量均能有所保证。

面对集采,中小型生产企业可能没有机会提供服务。当前的非常时期,项目的开发计划本身被打乱,但面对具体单个项目落地时,在“进度为王”的大背景之下,这些中小型生产企业有能力服务好项目或是区域性项目。

宇画专注在外墙仿石领域,是一家小而精的涂料品牌,是绿城集团2017~2019年外墙仿石灰石涂料战略合作供应商。阎明珍表示,对于像宇画这种的涂料品牌而言,会更加珍惜此次市场机会,在履行客户订单时,面对任何一家知名地产的橄榄枝,企业会更加重视服务的质量和信誉。

三、产品选型:保进度更要兼顾质量

近期,以恒大为代表的房企纷纷开展线上购房活动,不管是以一种“自救”方式还是“娱乐”方式在线卖房,从恒大5000元即可预订一套房已经发展到某些房企只需缴纳1000元即可锁定房源,这对于开发商而言,快速去化是企业“活下来”必须所采取的动作。 

尽管只需缴纳1000~5000元的诚意金即可锁定一套房源,一旦疫情解除,业主真正亲临项目现场时,对于开发商而言更不愿意看到大规模的退房。

出现大规模的退房,只有一种可能性,那就是项目品质问题。在线购房,VR以及地图,能够判断项目的地段、周边配套,但项目的质量,却只有亲临看房后,才会一目了然。

所以,在保障进度时,质量问题是必须考虑的。这在选择供应商时,需要考虑产品批量生产的稳定性,特别是工人短缺赶工期的情况之下,产品批量交付的质量非??佳楣┯ι痰纳榷ㄐ阅芰?。

不得不提醒,部分大型供应商为应对开发商的交期,会采取代工生产的模式。而大型供应商忙于应对积压的订单以及来回沟通协调,在对于代工点的生产能力、管理能力管理上可能会存在疏忽,最终交付的产品能否保障品质,这是未知数,而且存在极大的不确定性,更重要的是产品品质的不稳定性。

另外,就是要选用创新型产品保障进度并兼顾质量。比如,在选择外墙真石漆时,宇画批刮型真石漆是一款真石漆升级产品,其中的优势之一就是一遍底漆加批刮一遍真石漆即可成活,不仅施工进度快于喷涂真石漆,同时原材料选用了表面附釉的煅烧砂,在耐污性和耐候性等方面也远剩余普通喷涂性真石漆;

总结

面对新型肺炎疫情这样黑天鹅事件,房地产企业面对巨大的现金流压力。在关键时期,供应链的层次、质量强度便是在非常时期应对挑战,房企绝地反击最强有力的坚实后盾。

作为分管房地产采购的副总裁必须站在供应链的视角审视项目赶进度的风险,一是要利用停工时期抓紧盘点供应商资源,寻找原材料储备充足、产品质量交付稳定的供应商合作;二是针对集采供应商要明确供货计划以及质量,在非常时期可以采取非常举措,依托单个项目选择有能力、靠谱的供应商企业合作;三是在非常时期更要注重项目的质量交付,这将直接影响到后期销售回款。

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